2009年底，长沙桂花公园附近的一家高档小区，开发商将400个车位收回，并表示对剩余车位“只售不租”。到了2010年，雨花区盛世华章小区开始对车位“只售不租”。不少业主迫于压力，不得不花费6万-8万元，被迫从开发商手中购买停车位。
在湘潭大学，有一群热心为公共利益代言的知识分子。作为这群知识分子的领衔代表，昨日，省人大常委会委员、湘潭大学法学院院长、博导胡肖华教授向大会提出建议，规范长沙乃至全省的小区停车位管理，禁止车位“只售不租”。本报记者龙源 实习生唐朵朵 长沙报道
“只售不租”愈发普遍
胡肖华说，今年以来，包括潇湘晨报在内的诸多媒体，报道了长沙乃至省内各小区停车位“只售不租”的现象。而一块只有三平方米的停车位，价格从8万到10万不等，严重损害了业主的利益。“现在，有的小区车位是只售不租，往往是地下车位空着一大片，地上被车辆塞得满满当当。”
他举例说，2009年12月，长沙桂花公园附近的一座高档住宅小区，3层楼的地下停车场安排有400个车位，却只有15个作为临时停车位对外开放，其余全部只对外销售，哪怕全部空着，也不对停靠在马路边的私家车开放。
2010年6月，雨花区盛世华章小区，部分业主无法将车开进小区停车库，原因是未购买小区车位。这种“只售不租”的行为引起了小区居民的集体抵制。
2010年9月，长沙天心区新新家园，业主曾先生准备开车出去办事，发现车子右前轮的气没了，在引擎盖上，被人为地划上了“乱停”二字。而经过监控发现，车漆是被保安划破的，原因是小区车位只售不租。一些不愿意购买车位的业主，只能将车停在小区的空地上。
让业主两次“买单”？
根据《物权法》第74条之规定，“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
胡肖华认为，“满足业主需要”乃停车位设置的基本原则，尽管开发商对不属于公共面积上的车位拥有自主产权，但无权以“只售不租”的“霸王条款”的方式强行让业主购买，从而为后者对停车位的合理使用设置障碍。
“这种做法明显有违《物权法》的‘满足业主需要’精神，既侵犯了业主合法权益，也为公共道路交通埋下了隐患。”胡肖华表示，开发商对停车位是租是售，应与业主协商解决。事实上，不少调查显示，建房之初，不少开发商已经将建地下空间的费用打入整体造价；建成之后，却又以高价销售停车位，属于让业主两次“买单”。
应立法填补“法律盲区”
我省尽管于2002年出台了《湖南省城市住宅区物业管理条例》，但其中对于规范小区停车位管理问题，并未有涉及。
“‘立法盲区’导致了‘管理漏洞’。”胡肖华认为，长沙及省内其他城市的小区停车问题，曾引发过多起暴力事件，已经成为社区乃至城市的不稳定、不和谐的乱源之一。因此，他建议我省参照外地经验，在不与上位法相抵触的前提下出台有关《小区停车位管理办法》，填补当下立法空白，规范住宅区停车位（库）的使用管理。对开发商未取得产权的地下车位，禁止开发商出售。对于取得产权的地下车库，开发商可以出售，但在出售之前，应在合理时限内，允许业主租赁。
【他山之石】
《宁波市住宅小区物业管理条例》
第39条，“车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。为了保证车库、车位的充分利用，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租（停车）收费的标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。”
《武汉市物业管理条例》
第63条：“业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的，开发建设单位应当出租，普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁实行政府指导价，其他物业的车位、车库租赁费实行市场调节价。”整理/记者龙源
【专家声音】
车位是否属于公用应分情况而定
本报长沙讯 居民小区内的地下停车位，究竟该归谁所有？
湘潭大学法学院教授、博士生导师欧爱民认为，如果地下停车位的建筑面积，不计算在建筑容积率内，那么该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额，也就是说，这家小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物，归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。
另外，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，开发商不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。
因此，“在这种情况下，开发商在售房合同中约定的停车位的产权属于卖方的条款应当属于无效条款。”
“当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。”欧爱民说。
欧爱民说，还有一种情况，即地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样计入整个宗地上的建筑面积，那么该种停车位可拥有独立的产权，开发商有权对之进行出售、出租。记者龙源
——载《潇湘晨报》2011-1-24
http://epaper.xxcb.cn/xxcba/html/2011-01/24/content_2407492.htm
http://epaper.xxcb.cn/xxcba/html/2011-01/24/content_2407493.htm
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